Отвечаем на вопросы: распоряжение имуществом - оформление документов

На актуальные вопросы по оформлению документов при распоряжении имуществом отвечает начальник Даниловского отдела Управления Росреестра по Ярославской области Т.И. Мартынова

1.  Как можно передать частный дом не оформляя договор купли-продажи?

Передача дома может быть осуществлена путем составления договора дарения. Следует отметить, в случае, если жилой дом и земельный участок, на котором расположено строение, принадлежат одному собственнику, подарить придется и земельный участок тоже.

2.  Будет ли считаться заключенным договор купли-продажи жилого дома, если в нем указана не цена ?

Статья 555 Гражданского Кодекса Российской Федерации  устанавливает существенность условия о цене в договоре купли-продажи недвижимого имущества, т. е. при отсутствии соглашения о цене договор признается недействительным.

Однако, специальное правило, закрепленное в данной статье, позволяет установить в договоре купли-продажи цену недвижимости за единицу ее площади или иного показателя ее размера. Такое условие определения общей цены передаваемого по договору недвижимого имущества, разрешено.

3. Нужно ли получать свидетельство о регистрации права собственности, если квартира  приватизирована в 1993 году?

Если квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и право собственности на нее было зарегистрировано в БТИ, то государственная регистрация таких прав, с выдачей свидетельства о регистрации проводится по желанию правообладателя.

4.  Следует ли регистрировать права в органе Росреестра, если договор мены жилого дома и квартиры был заключен в 1994 г. и документы были оформлены у нотариуса и зарегистрированы в БТИ?

Права, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации, считаются юридически действительными (ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Если недвижимое имущество было зарегистрировано в БТИ в1994 г. (то есть до января1998 г. — даты вступления в силу закона о регистрации), дополнительной регистрации права  не требуется до совершения последующих сделок с этим недвижимым имуществом.

5. Необходимо ли регистрировать, возникшее в1996 г. право собственности, перед совершением  купли-продажи квартиры?

Регистрация первичного права, для последующей регистрации перехода права на квартиру обязательна. При этом допускается одновременная подача в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав  заявлений на регистрацию ранее возникшего права и регистрацию перехода данного права (п. 2 ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

6.  Обязательно ли обращаться в органы Росреестра для проведения государственной регистрации, если подписано соглашение об определении долей в праве совместной собственности на общее имущество.

После подписания соглашения об определении долей все участники долевой собственности должны обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав,  за регистрацией права собственности на свою долю в праве общей долевой собственности на общее имущество. Регистрация права общей долевой собственности, осуществляется внесением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним  отдельной записи о доле каждого из сособственников, что удостоверяется свидетельством, выдаваемого каждому из них.

7.   Можно ли в случае утраты паспорта при представлении документов на государственную регистрацию в качестве документа, удостоверяющего личность, предъявить военный билет?

Военный билет является документом, удостоверяющим личность заявителя, только для военнослужащих срочной службы. В случае утраты паспорта необходимо представить справку установленной формы, выданную подразделением паспортно-визовой службы органов УВД с фотографией и штампом регистрации по месту жительства.

8. Необходимо ли при обращении за государственной регистрацией иметь при себе свидетельства о рождении несовершеннолетних  детей (в возрасте от 14 до 18 лет), если у них уже имеются паспорта?

Необходимо, если стороной сделки являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет. Несовершеннолетние с 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей, попечителей (ст. 26 Гражданского кодекса РФ).

Полномочия родителей и усыновителей подтверждаются свидетельствами, выданными органами записи актов гражданского состояния: свидетельством о рождении несовершеннолетнего, свидетельством об усыновлении, полномочия попечителей подтверждаются постановлением органа местного самоуправления о назначении попечителем.

9.  При покупке квартиры на троих членов семьи, может ли подать документы на  государственную регистрацию один из покупателей или необходимо всем обращаться в регистрационный орган?

В случаях, когда на одной из сторон договора выступают несколько лиц, подать заявление о государственной регистрации и подписать договор купли-продажи может одно лицо на основании нотариально удостоверенной доверенности (при условии, что остальные лица согласно доверенности передали ему свои полномочия, как по подписанию договора, так и по подаче заявления на государственную регистрацию). В этом случае присутствие указанных лиц в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, не  требуется.

10. При приватизации квартиры  в равных долях на всех членов семьи, свидетельство о регистрации права собственности на квартиру нужно получать на каждого собственника или одно общее на квартиру?

При регистрации общей долевой собственности свидетельство о государственной регистрации права выдается каждому участнику долевой собственности на основании его заявления.

Покупаем долю - соблюдаем закон: преимущественное право покупки доли на недвижимое имущество

В соответствии со ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество иные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Составление письменного извещения продавцом осуществляется, как правило, самостоятельно, в связи с чем следует обратить внимание на то, что в извещении должны быть четко определены:

-адресат (фамилия, имя, отчество без сокращений);

-предмет купли-продажи (размер доли в праве собственности на объект недвижимости, вид объекта, его площадь и адрес);

-цена (размер продажной цены).

При этом цена отчуждаемой недвижимости, указанная в извещении, должна соответствовать цене договора купли-продажи.

В случае, если цена договора ниже цены, указанной в извещении, требование о надлежащем извещении участников долевой собственности не является исполненным.

При наличии иных условий продажи (например, сохранение обременения в виде ипотеки в отношении отчуждаемого имущества), о данных условиях также необходимо уведомлять участников долевой собственности.

На государственную регистрацию прав наряду с письменным извещением требуется представление документа, подтверждающего отправку извещения (почтовая квитанция об отправке заказного письма) и вручение его адресату (уведомление о вручении заказного письма, уведомление, переданное через нотариуса).

Участники долевой собственности считаются надлежащим образом извещенными также в случаях наличия на обратном уведомлении о вручении заказного письма  следующих отметок организаций почтовой связи:

- указанное в качестве получателя письма лицо отказывается от его получения;

- адресат отсутствует по указанному адресу;

- письмо вручено взрослому члену семьи сособственника.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, которые можно оформить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Следует отметить, если одним из участников общей долевой собственности является несовершеннолетний, то к отказу от его имени от покупки доли должно быть приложено письменное согласие его законного представителя и предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

В случае непредставления документов, подтверждающих соблюдение требований, установленных ст.250 ГК РФ, государственная регистрация права покупателя не может быть проведена.

Мартынова Т.И., начальник Даниловского отдела Управления Росреестра по Ярославской области 

То, что вы хотели знать о регистрации прав на недвижимость (часть 2)

То, что вы хотели знать о регистрации прав на недвижимость: ответы на актуальные вопросы

(восстановление утерянных документов, исправление техошибки, погашение регистрационной записи об ипотеке)

7. Вопрос: Можно ли восстановить утерянные документы:  свидетельство  о собственности квартиры и договор передачи?

Ответ: Свидетельство о государственной регистрации права выдается в органе, осуществляющем государственную регистрацию. Необходимо подать соответствующее заявление и оплатить государственную пошлину, а также предъявить документ, удостоверяющий личность.

Размер государственной пошлины за выдачу нового свидетельства установлен подпунктом 33 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации и составляет 200 рублей для физических лиц.

           Копию договора передачи можно получить также в органе, осуществляющем государственную регистрацию, если подлинник такого договора помещен в дело правоустанавливающих документов. Плата – 200 рублей для физических лиц.

8. Вопрос: Как исправить техническую ошибку, допущенную при государственной регистрации прав?  

Ответ: Порядок исправления технических ошибок в записях ЕГРП изложен в статье 21 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).

При этом необходимо отметить, что в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 21 Закона о регистрации исправление технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи.

В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производится по решению суда, арбитражного суда.

9. Вопрос. Необходимо ли обращаться за государственной регистрации прав,  если имеется договор с отметкой о регистрации в ранее действовавшем порядке?

В соответствии с п.1 ст.6 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу настоящего Федерального закона (до 31.01.1998), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица, с предоставлением на регистрацию не менее чем двух экземпляров документов, выражающих содержание сделок, один из которых – подлинник после государственной регистрации прав возвращается правообладателю.

При этом согласно действующему законодательству (п.1.2 ст.20 Закона о регистрации) не допускается государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, который не учтен в государственном кадастре недвижимости согласно Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

10. Вопрос.  Как можно погасить регистрационную запись об ипотеке и получить свидетельство без записи о наличии обременения?

Ответ: Согласно статье 25 Федерального закона от 16.07.1998 №120-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Также при личном обращении физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа, если иное не установлено федеральным законом. Если полномочия представителя юридического лица подтверждаются доверенностью, то доверенность должна быть нотариально удостоверена.

После прекращения ипотеки правообладателю по его заявлению (с приложением документа об уплате государственной пошлины) может быть выдано новое свидетельство о государственной регистрации права, не содержащее записи о наличии зарегистрированной ипотеки.

Размер государственной пошлины за выдачу нового свидетельства установлен подпунктом 33 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации и составляет 200 рублей для физических лиц.

В данном случае новое свидетельство выдается сразу после погашения регистрационной записи об ипотеке.

Начальник Даниловского отдела Управления Росреестра по Ярославской области Т.Мартынова

То, что вы хотели знать о регистрации прав на недвижимость

То, что вы хотели знать о регистрации прав на недвижимость: ответы на актуальные вопросы
(какие права подлежат регистрации, срок регистрации, отказ в приеме документов, приостановление регистрации)

1.Вопрос: На основании какого закона осуществляется регистрация права собственности на недвижимое имущество?

Ответ: На основании Федерального Закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Однако, существуют и иные законы, косвенно регулирующие регистрацию прав на недвижимость, среди них Жилищный и Гражданский кодексы Российской Федерации.

2.Вопрос: Какие права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ?

Ответ: Регистрации подлежат следующие права на недвижимость:
-право собственности;
-право хозяйственного ведения;
-право оперативного управления;
-право пожизненно наследуемого владения;
-право постоянного пользования;
-право аренды;
-ипотека (залог недвижимости);
-сервитуты (ограничения прав собственника);
-право на долю в общей долевой собственности на недвижимое имущество;
-право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества;
-доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом;
-иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Указанный закон вступил в силу через шесть месяцев после его официального опубликования, то есть с 01.02.1998 г.

3.Вопрос: Как определить является ли объект недвижимой вещью, права на которую подлежат государственной регистрации?

Ответ: Как следует из положений статей 130, 131 Гражданского кодекса РФ, а также статьи 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон о регистрации) к недвижимым вещам, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации, относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе и объекты капитального строительства (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).
Решение об отнесении объекта к объектам недвижимого имущества принимается в ходе проведения кадастровыми инженерами работ по подготовке документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.
По результатам проведения кадастровыми инженерами работ по подготовке документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета заявителю передается технический план объекта недвижимого имущества, который является основанием для постановки объекта на государственный кадастровый учет в органе, осуществляющем государственный кадастровый учет, в качестве индивидуально-определенной вещи.
На сегодняшний день таким органом на территории Ярославской области является филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Ярославской области.

4.Вопрос: В течении какого срока осуществляется государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним?

Ответ: В соответствии с пунктом 3 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится в течение восемнадцати календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом.
В свою очередь сообщаем, что внутренним приказом Управления Росреестра по Ярославской области установлены сокращенные сроки проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые составляют 12 рабочих дней. Для отдельных видов регистрационных действий установлены еще более короткие сроки.

5. Вопрос: Могут ли отказать в приеме документов, представляемых для государственной регистрации?

Ответ: В соответствии с п. 4 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) отказ в приеме документов, представляемых для государственной регистрации прав, не допускается.
Исключение составляют, не подлежащие приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (п. 3 ст. 18 Закона о регистрации).

6. Вопрос: Регистрация приостановлена, это означает, что право не будет зарегистрировано?

Ответ: Приостановление регистрации права на недвижимое имущество еще не является отказом. Если регистратором было принято решение о приостановлении, это означает, что у него имеются важные причины, чтобы не продолжать процедуру регистрации. Если Вы получили письмо о приостановлении, обратите внимание на срок, до которого регистрация приостановлена. Он не может быть больше одного месяца, в соответствии с законом. Если для устранения ошибок Вам не хватает срока в один месяц, то Вы можете подать соответствующее заявление на продление этого срока до трех месяцев.
Причины приостановления должны быть указаны в уведомлении, которое Вы получите. Если они Вам не ясны, то обратитесь в Управление к регистратору, он Вам разъяснит, что именно вызвало у него сомнения или какие еще документы необходимо предоставить. После того, как неполадки будут устранены, то в установленный срок Ваши документы зарегистрируют. Если Вы в назначенный срок не устранили неполадки, то в государственной регистрации Вам будет отказано.

Начальник Даниловского отдела Управления Росреестра по Ярославской области Т.Мартынова

ЗЕМЛЯ ПОД ОХРАНОЙ

 Вас интересует стоимость объекта недвижимости? 

Государственный земельный надзор за соблю¬дением земельного законодательства, за требованиями охра¬ны и использования земель орга¬низациями независимо от их организационно-правовых форм и форм - собственности, их руко-водителями, должностными ли¬цами, а также гражданами осу¬ществляют уполномоченные государственные органы, органы местного самоуправления.

Исполнение функции по проведению Государственного земельного надзора возложено на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и ее территориальные органы.
Руководствуясь Положением о государственном земельном надзоре, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 15.11.2006 г. № 689, на территории Даниловского муниципального района, государственный земельный надзор по использованию и охране земель, в пределах установленной сферы деятельности, осуществляют специалисты Даниловского отдела Управления Росреестра по Ярославской области: государственные инспектора Даниловского муниципального района по использованию и охране земель
Также, сотрудники Даниловского отдела Управления Росреестра по Ярославской области осуществляет надзор за соблюдением:
-выполнения требований земельного законодательства о недопущении самовольного занятия земельных участков, самовольного обмена земельными участками и использования земельных участков без оформленных на них в установленном порядке правоустанавливающих документов, а также без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности;
-порядка переуступки права пользования землей;
-выполнения требований земельного законодательства об использовании земель по целевому назначению в соответствии с принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, а также о выполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
-выполнения требований о наличии и сохранности межевых знаков границ земельных участков;
-порядка предоставления сведений о состоянии земель;
-исполнения предписаний по вопросам соблюдения земельного законодательства и устранения нарушений в области земельных отношений.
Государственный земельный надзор осуществляется в форме про¬верок, проводимых в соответствии с планами, утверждаемыми в по¬рядке, установленном специаль¬но уполномоченными органами, а также внеплановых проверок со-блюдения прав и законных инте¬ресов организаций и граждан. Плановые Проверки в отношении каждого земельного участка про¬водятся не чаще одного раза в три года.

Заместитель главного государственного инспектора
Даниловского муниципального района
по использованию и охране земель
Л. Андрианова

РЕГИСТРИРУЕМ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ОСНОВАНИИ РЕШЕНИЯ СУДА

В силу положений пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебное решение является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав и обязанностей.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), относит вступившие в законную силу судебные акты к основаниям для проведения государственной регистрации прав.
Порядок проведения государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, на основании судебного решения, установлен пунктом 1 статьи 28 Закона о регистрации и имеет следующие особенности:
-Признанное судом право подлежит регистрации на общих основаниях. Принятие судом решения в пользу заинтересованного лица не избавляет его от дальнейшей необходимости обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Согласно статье 268 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Решение суда в отношении юридического факта, подлежащего регистрации, служит основанием для регистрации, но не заменяет документы, выдаваемые регистрирующими органами. Поэтому правообладателю необходимо обратиться в регистрирующий орган с соответствующим заявлением, с приложением квитанции об оплате государственной пошлины и иных необходимых для регистрации документов.
Важно отметить, на регистрацию прав предоставляется не менее, чем два экземпляра Решения суда, на которых должна стоять отметка о его вступлении в законную силу.
Обращаем внимание, на то, что государственная регистрация прав на объект недвижимого имущества допускается только в случае, если данный объект внесен (учтен) в Государственный кадастр недвижимости в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом (пункт 1.2 статья. 20 Закона о регистрации прав).

Ведущий специалист-эксперт Даниловского отдела
Управления Росреестра по Ярославской области
В.Колосов