Как правильно оформить куплю-продажу земельного участка

Для того чтобы правильно оформить сделку купли-продажи земельного участка и зарегистрировать переход права собственности на участок от продавца к покупателю, необходимо убедиться, что продавец участка является его законным собственником.
Для этого необходимо проверить:
1) Кадастровый паспорт земельного участка;
2) Свидетельство о праве собственности на земельный участок.
Напоминаем, что с 01.01.2015 свидетельство о государственной регистрации права оформляется в форме бумажного документа на официальном бланке Росреестра с изображением Государственного герба РФ. Свидетельство должно содержать свой учетный номер, при этом какие-либо степени защиты (например, водяные знаки и т.п.) действующим законодательством не предусмотрены. Замена свидетельства, оформленного на бланке старого образца, не требуется.
3) Правоустанавливающий документ, подтверждающий основания приобретения (получения) продавцом земельного участка в собственность (ранее заключенный договор купли-продажи, мены, дарения).
3) Желательно непосредственно перед подписанием договора купли-продажи заказать Выписку из ЕГРП, подтверждающую право собственности продавца. В ней же можно увидеть нет ли ограничений по регистрации данного объекта.
Договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Несоблюдение этого условия влечет недействительность договора.
Договор подписывается в трех экземплярах (по одному экземпляру для сторон договора и третий экземпляр для Росреестра).
Существенными условиями договора продажи недвижимости являются его предмет и цена.
В описании предмета договора необходимо точно указать адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель, в которую входит земельный участок, и вид его разрешенного использования. Также желательно указать сведения о правоустанавливающих документах продавца, дате и номере государственной регистрации права собственности продавца в ЕГРП.
Необходимо определить точную цену земельного участка и порядок расчетов между сторонами. При этом расчет может быть произведен как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на участок. То же относится и к фактической передаче земельного участка по акту приема-передачи. В договоре можно предусмотреть, что договор одновременно является и актом приема-передачи.
Для сдачи документов в Росреестр Вам необходимо подготовить следующие документы:
1) Договор купли-продажи земельного участка (3 экз.);
2) Паспорта участников сделки. Если документы подает представитель, необходимо представить нотариальную доверенность с соответствующими полномочиями;
3) Нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка (если участок приобретался в период брака);
4) Свидетельство о праве собственности на участок;
5) Кадастровый паспорт на земельный участок (необязательно);
6) Акт приема-передачи (если его наличие предусмотрено договором купли-продажи).
Обязательным условием проведения государственной регистрации сделки является оплата государственной пошлины. В зависимости от разрешенного вида использования ее размер 350 или 2000 рублей.
Подача документов на регистрацию перехода права собственности производится сторонами сделки или их представителями через офисы МФЦ, в электронной форме или по почте.
После подачи документов выдается расписка в их получении.
Государственная регистрация проводится в течение 8 рабочих дней. После регистрации перехода права покупатель может получить свидетельство или выписку по своему выбору.
Если вы владели земельным участком менее трех лет (если участок приобретен в собственность до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (если участок приобретен в собственность после 01.01.2016), то после продажи участка необходимо уплатить налог на доходы физических лиц.
Новые собственники земельных участков с момента оформления права собственности становятся плательщиками земельного налога.

Излишне уплаченную госпошлину можно вернуть

При государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии с Налоговым кодексом необходимо оплатить государственную пошлину. Но бывают случаи, когда госпошлина оплачена ошибочно. Тогда излишне уплаченные средства можно вернуть или они могут быть зачтены в счет суммы госпошлины, подлежащей уплате за совершение аналогичного действия.
Срок, в течение которого можно подать заявление о возврате (зачете) госпошлины, составляет три года с момента, когда вы перечислили в бюджет излишнюю (ошибочную) сумму, или с момента принятия решения суда о возврате госпошлины из бюджета.
Госпошлина подлежит возврату в полном размере:
- Если Вы уплатили госпошлину за государственную регистрацию и отказались от совершения юридически значимого действия до подачи документов на совершение таких действий, то есть до начала процедуры государственной регистрации;
- Вы ошибочно уплатили госпошлину.
Госпошлина подлежит возврату частично:
- в размере переплаты – если Вы уплатили госпошлину в размере свыше установленного НК РФ;
- в размере 50% - если Вы как правообладатель подали заявление о прекращении государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Госпошлина не подлежит возврату в случае отказа в государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, сделок с ним.
Чтобы вернуть госпошлину, нужно подать заявление в Управление Росреестра, к заявлению приложить платежные документы, подтверждающие уплату государственной пошлины, копии платежных документов.
Срок принятия решения о возврате госпошлины 3 календарных дня со дня получения заявления. Документы на возврат передаются в Управление Федерального казначейства по Ярославской области не позднее 30 календарных дней. О принятом решении о возврате госпошлины или об отказе в возврате Вам обязаны сообщить в письменной форме. Сообщение направят Вам по почте или, в случае личного обращения, выдадут на руки.
Излишне уплаченную (взысканную) сумму госпошлины возвращают за счет средств бюджета, в который была уплачена госпошлина, в течение месяца со дня подачи соответствующего заявления.

Зам. начальника Рыбинского отдела
Управления Росреестра
по Ярославской области                                                                                                                                                                С.В. Лукьянченко

Оформить сделку без согласия супруга

Мы с супругом купили квартиру в совместном браке, но оформили ее только на меня. Теперь мы не живем вместе, могу ли я продать квартиру без согласия мужа?

Переход права по договору об отчуждении недвижимого имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, может быть зарегистрирован без согласия второго супруга в случае, когда место жительства последнего неизвестно. В подтверждение этого обстоятельства на регистрацию должна быть представлена копия вступившего в законную силу решения суда о признании супруга безвестно отсутствующим. Однако регистратор будет обращать внимание на содержание представленного ему судебного решения, поскольку признание гражданина безвестно отсутствующим влечет определенные правовые последствия. Судом может быть передано имущество в доверительное управление другому лицу (в том числе и не супругу). В подобных случаях на совершение сделки, связанной с отчуждением недвижимого имущества, требуется согласие доверительного управляющего с соблюдением условий договора доверительного управления (возможно – с разрешения органов опеки и попечительства).
Согласно абз. 2 п.3 ст. 35 СК РФ супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года с дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Вручение ему соответствующего заявления будет являться важным доказательством его информированности о состоявшейся сделке. В случае уклонения супруга продавца дать согласие на отчуждение совместно нажитого в период брака недвижимого имущества более правильно было бы рекомендовать заинтересованному в совершении сделки супругу обратиться в суд с требованиями о разделе совместно нажитого имущества, и потом оформить сделку без согласия второго супруга.

Как оспорить зарегистрированное право собственности

Действующим законодательством установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него. Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация.

Большинство граждан полагают, что если они зарегистрировали право собственности на недвижимое имущество, то их права уже никаким образом не могут быть оспорены.
На самом же деле зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено, но только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права означает оспаривание тех оснований, по которым у гражданина либо юридического лица возникло право на спорное недвижимое имущество, то есть правоустанавливающих документов, лежащих в основе зарегистрированного права.
Для оспаривания зарегистрированного права собственности гражданину необходимо обратится в суд, при этом в исковом заявлении он может заявлять следующие требования:
- о признании зарегистрированного права отсутствующим,
- о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,
- об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
В случаи удовлетворения любого из вышеперечисленных требований решение суда, вступившее в законную силу, будет являться основанием для внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).
Обращаем внимание, что при оспаривании сделки в обязательном порядке необходимо заявлять требование о применении последствий недействительности сделки, поскольку решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
Обращаем внимание, что государственная регистрация носит заявительный характер. То есть, если зарегистрированное право было оспорено в судебном порядке, это не означает, что регистрирующий орган при поступлении решения суда, вступившего в законную силу, самостоятельно внесет соответствующие записи в ЕГРП.

Регистрация запрета на совершение сделок

В Управление Росреестра по Ярославской области нередко поступают обращения граждан и юридических лиц с просьбой не производить государственную регистрацию права (перехода права), сделки, ограничения (обременения), наложить (снять) арест, запрещение (ограничение) совершения сделок с объектами недвижимого имущества.
В Федеральном законе от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) под ограничением (обременением) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.
К уполномоченным органам, которые могут наложить (снять) арест, либо запрет на совершения сделок с объектами недвижимого имущества кроме судов относятся судебные приставы - исполнители, налоговые органы.
Сведения об аресте направляются уполномоченными органами наложившими (снявшими) арест (запрещение) в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в виде документов (например, судебного акта, постановления судебного пристава - исполнителя о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества, решения налогового органа и других).
В соответствии со статьей 28 Закона о регистрации государственная регистрация арестов недвижимого имущества проводится в течение трех рабочих дней со дня поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соответствующих документов о наложении ареста или запрещения совершения сделок с объектами недвижимым имуществом.

Подробнее: Регистрация запрета на совершение сделок

Мониторинг межевых и технических планов

В рамках осуществления государственного надзора в области геодезии и картографии Управлением Росреестра по Ярославской области проводится анализ межевых и технических планов (далее – Планы) полученных из программ АИС ГКН и модуля диспетчеризации.

Самыми распространенными нарушениями в области кадастрового учета объектов недвижимости относящихся к геодезическому надзору, являются:

1. использование исходных пунктов из неизвестных источников;

2. использование не существующих исходных пунктов.

При использовании исходных геодезических пунктов полученных из неизвестных источников, кадастровые инженеры не предоставляют сведения о состоянии геодезических пунктов, что противоречит Постановлению Правительства РФ от 07.10.1996 № 1170 «Об утверждении Положения об охранных зонах и охране геодезических пунктов на территории Российской Федерации».

Данное нарушение влечет административное наказание по статье 19.7 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (далее – КоАП РФ), в виде предупреждения или наложение административного штрафа: на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей; на юридических лиц - от трех тысяч до пяти тысяч рублей.

При выявлении использования кадастровым инженером несуществующих геодезических пунктов, материалы направляются в Прокуратуру, для рассмотрения и возбуждения дела об административной ответственности по статье 14.35 пункт 4 КоАП РФ - внесение кадастровым инженером заведомо ложных сведений.

Данное правонарушение влечет наложение административного штрафа в размере от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет.

Имеют место, случаи использования геодезического оборудования с истекшим сроком поверки.

По данному нарушению материалы направляются в Центральное межрегиональное территориальное управление Росстандарта, для рассмотрения и возбуждения дела об административной ответственности по статье 19.19 часть 1 - нарушение законодательства об обеспечении единства измерений.

Вышеуказанное правонарушение влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей.

Указанные нарушения приводят к внесению недостоверной информации в Государственный кадастр недвижимости, наложению границ земельных участков, смещению границ объектов недвижимости, невозможности постановки объектов на кадастровый учет и как следствие невозможность зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, что порождает многочисленные судебные споры.