Еще раз о капитальном ремонте МКД и рождении собственника

  Собственники жилья в многоквартирных домах очень неактивно проводят собрания  по выбору способа накопления средств на капитальные ремонты многоквартирных домов.  Несмотря на большую разъяснительную работу, - организацию уже трех семинаров с участием заместителя губернатора Ярославской области Наталии Шапошниковой, финансового директора Регионального Фонда содействия капитальному ремонту домов в Ярославской области Любови Наумкиной и технического директора  Фонда Александра Волкова, выпуску специального номера газеты «Мой Данилов», посвященного капитальному ремонту МКД, проведение управляющей компанией собраний собственников, других мероприятий  – многие жители МКД  пребывают в надежде, что все произойдет без участия жильцов.

Есть среди собственников и такие, кто до сих пор спорит с законодательством и теми, кто его исполняет. Это говорит о неравнодушии людей, но споря, надо, с одной стороны, правильно выбрать оппонента, а с другой - одновременно исполнять те Законы, которые пока не отменены.

    Иначе мы потеряем время  и, как следствие, объемы работ по капремонту МКД, на которые вправе рассчитывать в 2014 году. А дома-то у нас старые, в среднем – 65 процентов износа, тянуть с их ремонтом – себе дороже. Поэтому давайте еще раз разберемся в тех вопросах, которые выявились в  последнее время и были озвучены читателями газеты «Северянка».

   Прежде всего, хотелось бы подчеркнуть, что капитальный ремонт  многоквартирных домов на средства собственников – это требование Жилищного Кодекса РФ, федерального закона №271-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации", а также Закона Ярославской области "Об отдельных вопросах организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Ярославской области". То есть проведение капитального ремонта за счет средств собственников жилья в МКД – это воля государства, а не местного самоуправления. МСУ, администрации района и поселений  лишь исполняют законы и стараются довести их смысл до жителей. Потому и называется власть исполнительной, что она организует исполнение законодательства и работает исключительно в границах действующих законов.

   Государство, а точнее, мы сами, приватизировав жилье, возложили обязанность ремонтировать его за свой счет на самих себя, как собственников. А собственность она требует ответственности. Поспорить можно было бы только с тем, что многие дома переданы собственникам давно не ремонтированными. Наверное, это не правильно. И в то же время мы понимаем, что если не сделать этого шага – не передать ответственность за дома собственникам – завтра будет поздно, муниципалитеты просто потеряют эти дома, а жильцы - собственность. Программа капремонта поможет избежать катастрофы, ею надо воспользоваться.

   Второй важный момент – ложная уверенность жильцов МКД в том, что они на правах собственников владеют только квартирами, а сам дом не является их собственностью. Это не так. Покупая или приватизируя квартиру в многоквартирном доме, жильцы должны понимать, что одновременно приобретают и все места общего пользования: крышу, стены дома, фундамент, коммунальные сети, лестничные марши, балконные плиты. В любом доме, каким бы он ни был, всё это есть, и в квартире тоже. Если вы владеете только квартирой, то как, скажите, она отапливается? Как к вам поступает вода? Какая часть стены ваша, а какая – нет? Говорите, фасад не ваш, вы не хотите вкладывать деньги в его ремонт, но чей он в таком случае? Крыша не ваша? Почему же над вами не каплет?

     Когда вы живете в частном доме, вы владеете всеми его составляющими – и внутри, и снаружи: стенами, лестницами, крышей, крыльцом, балконом. Если в частном доме есть вода, это значит, что вы вложились и провели себе водопровод. Если ваш дом подключен к центральному отоплению, значит, вы вложились и провели к дому теплосеть, а потом заключили договор с поставщиками услуг и платите им по предложенному вам тарифу. А если ваш участок теплосети  дал течь, то вам не обойтись без затрат, придется нанимать знающих людей и ремонтировать, покупать новые трубы, вентили и задвижки.

     Все точно так и в квартире. Она покупается и приватизируется в комплексе со всеми благами, которые ей сопутствуют и даже с земельным паем в общем земельном участке, принадлежащем МКД. Квартира без крыши, без коммуникаций, только с внутренними стенами, без лестниц – это абсурд. И если сегодня кто-то не чувствует себя хозяином своего дома, причины надо искать в собственной голове, только там. Потому что все государственные институты – суды, прокуратура, службы приставов,  исполнительная власть – давно определились, что такое частная собственность, и стоят на ее защите. Выходит, не определился только сам собственник?

   Третий момент. Не все жильцы понимают разницу между текущим и капитальным ремонтами. Обратимся опять же к частному дому. Потекла крыша. Вы выясняете: причина в том, что поврежден один шиферный лист, надо ремонтировать. Покупаете лист шифера и делаете текущий ремонт крыши. И совсем другая картина, когда крыша крылась двадцать лет назад, весь покровный материал износился, протечки часты. Собственник копит деньги и покупает материал сразу на всю крышу, нанимает специалиста и ремонтирует. Это капитальный ремонт.

    В многоквартирном доме все происходит так же: текущий ремонт делает управляющая компания, она оказывает услуги именно по текущему содержанию зданий, а капитальный ремонт выполняет совсем другая организация. Капитальный ремонт МКД требует больших денег, выбора подрядной организации.

   Четвертый момент. Не все жильцы понимают, почему средства, которые предлагается накапливать многоквартирным домам на капитальный ремонт, никогда не обесценятся, сколько бы лет вы ни копили их на счете регионального оператора, и не будут страховаться. Эти средства не лежат на счете мертвым грузом, они работают. То есть на взносы, которые вы будете платить, скажем, 15 лет на капитальный ремонт своего дома (допустим, таков, согласно программе, срок капитального ремонта вашего дома), все 15 лет будут ремонтироваться другие дома. Вы собрали миллион – деньги ушли на ремонт других МКД, а региональный оператор запомнил эту сумму и записал ее на ваш счет. Через 15 лет, когда подошла очередь вашего дома, на его капитальный ремонт соберут жильцы тех домов, которые уже отремонтированы, или новых, только введенных в строй действующих домов, или тех, кому до ремонта еще далеко, то есть все, кто делает взносы на капитальный ремонт в настоящее время. Таким образом, страхования инфляционного риска не требуется, так как не будет самого риска. Что же касается обесценивания сегодняшней суммы – 5,86 рубля за квадратный метр площади – то эта сумма может изменяться, но к тому времени изменятся и зарплаты, и пенсии.

   Взносы на капитальный ремонт МКД действительно собирались в районе. Это было в 80 – 90 годы прошлого столетия. Использовались собранные средства на капитальный ремонт крыш. Благодаря взносам, ЖКХ не дало прийти в упадок многим многоквартирным домам. Но многие и не дождались ремонта, потому что это были слишком маленькие суммы, да и государство так мощно не участвовало в капитальном ремонте домов, как сейчас. Собственно, поэтому и назрела проблема.

   Пятый момент. Он касается общедомовых счетчиков на потребляемые ресурсы. Понятно, что многим жителям не нравится требование Жилищного Кодекса иметь эти счетчики. Но, как правило, без счетчика мы потребляем меньше, а платим за большее количество, потому что нормы потребления, хотим мы этого или нет, ориентированы на самые высокие возможности потребления. Нормы верстаются исходя из реальных цифр потребления. То есть в них заложены и безалаберность поставщиков услуг, не обеспечивших ликвидацию разного рода утечек, и использование дорогого горючего, и недобросовестность граждан, забывающих закрывать краны и своевременно их ремонтировать, не имеющих желание поставить в квартиру регулируемые батареи. Сегодняшние нормы потребления прикрывают все грехи, как со стороны поставщиков услуг, так и со стороны управляющих компаний, со стороны граждан.

    Положить конец этим перекосам, разбазариванию ресурсов могут только приборы учета. Установка их не может нравиться, потому что она сопряжена с затратами. Но другого-то пути нет. Ни ЯСК, ни поставщики теплоэнергии, ни службы снабжения водой не заинтересованы в подсчетах отпускаемых ресурсов, их вполне устраивают нормы потребления. Поэтому счетчики прежде всего нужны думающему о ресурсах государству и нам, жильцам МКД, что и прописано в Жилищном Кодексе. Придет время, и с помощью счетчиков собственники МКД научатся предъявлять претензии  управляющим компаниям, поставщикам услуг. Это можно делать и сегодня, но собственник, который не считает себя собственником, делать этого не будет. Поэтому задача стоит – скорее воспитать собственника.

   Жильцы, установившие приборы учета воды в своих квартирах, сразу увидели, что тратят этой воды значительно меньше нормы. А если еще и порядок в водопользовании навести – отремонтировать капающие краны, своевременно закрывать их, - то и вовсе можно платить только за использованную воду, и это значительно дешевле, чем платить за ту, которая просто вылита в канализацию. Ресурсы наши не безграничны, это должны понимать и самые яростные противники счетчиков.

   Порядок учета расходования ресурсов распространится и на многоквартирный дом в целом. Его преимущества не только в экономии. Учет потребления позволит в конце концов разобраться с ОДН, с сутками горящими лампочками в подъездах, с открытыми для всякого рода посетителей дверями, с подключениями к общедомовым счетчикам магазинов и иных предприятий бизнеса, с неплательщиками, с не принимающей мер к снижению энергоемкости дома управляющей компанией. Этим надо заниматься. Ведь, что греха таить, собственник, который только жалуется, или митингует – это действительно еще не собственник, это просто человек, поставленный в условия, предъявляемые к собственнику. Разница большая.

    В большинстве стран приобретение жилья в собственность граждане рассматривают, как инвестицию (вложение средств) и следят за тем, чтобы стоимость квартиры со временем не снижалась, а по возможности прирастала. Несмотря на то, что граждане стран бывшего соцлагеря получили квартиры бесплатно, в результате приватизации, мы должны учиться рачительному отношению к своей собственности, приобретать опыт, уже имеющийся в других странах.

     Целями приватизации были и остаются:  снижение расходов государственного бюджета на содержание многоквартирного жилищного фонда при возложении бремени расходов на новых собственников;  по той же причине повышение эффективности управления жилищным фондом;  привлечение средств населения к улучшению состояния и условий проживания в многоквартирных домах (собственники имущества заинтересованы в улучшении его состояния и повышении рыночной стоимости) и другие. К этим целям государство и идет.

      Собственник отстал от государства. Более того, он бранит государство, дескать, мы еще не готовы, мы еще не почувствовали себя собственниками. Однако приватизация началась в 1990 году. И в процессе рождения собственника государство не было радикальным, не прибегло к кесареву сечению, дало ему время родиться естественным путем. И времени отпущено было достаточно, почти четверть века.

      Впрочем, кажется, что вообще-то кричащие о неготовности граждане несколько лукавят, тем более читающие и думающие. Они понимают разницу между частной собственностью и государственной, или муниципальной. Понимают. Просто не так богаты, чтобы отвечать за свою собственность в полной мере, потому и прибегают к лукавству. Но ведь уровень благосостояния на всех сферах жизни отражается одинаково, он сказывается и на качестве питании, и на качестве одежды, которую носим, и на марках автомобилей, которые можем себе позволить. И на уровне покупаемых жилищно-коммунальных услуг – обязательно. И на качестве жилья. Для большинства семей купить себе другое жилище – это просто за гранью реальности. Значит, надо беречь то, которое получили по приватизации, или однажды купили.

     В первую очередь беречь жилье, как самую важную из всех составляющих нашего благополучия.

    Так разве ж интересы собственника не совпадают с целью государства?