Покупаем долю - соблюдаем закон: преимущественное право покупки доли на недвижимое имущество

В соответствии со ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество иные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Составление письменного извещения продавцом осуществляется, как правило, самостоятельно, в связи с чем следует обратить внимание на то, что в извещении должны быть четко определены:

-адресат (фамилия, имя, отчество без сокращений);

-предмет купли-продажи (размер доли в праве собственности на объект недвижимости, вид объекта, его площадь и адрес);

-цена (размер продажной цены).

При этом цена отчуждаемой недвижимости, указанная в извещении, должна соответствовать цене договора купли-продажи.

В случае, если цена договора ниже цены, указанной в извещении, требование о надлежащем извещении участников долевой собственности не является исполненным.

При наличии иных условий продажи (например, сохранение обременения в виде ипотеки в отношении отчуждаемого имущества), о данных условиях также необходимо уведомлять участников долевой собственности.

На государственную регистрацию прав наряду с письменным извещением требуется представление документа, подтверждающего отправку извещения (почтовая квитанция об отправке заказного письма) и вручение его адресату (уведомление о вручении заказного письма, уведомление, переданное через нотариуса).

Участники долевой собственности считаются надлежащим образом извещенными также в случаях наличия на обратном уведомлении о вручении заказного письма  следующих отметок организаций почтовой связи:

- указанное в качестве получателя письма лицо отказывается от его получения;

- адресат отсутствует по указанному адресу;

- письмо вручено взрослому члену семьи сособственника.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, которые можно оформить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Следует отметить, если одним из участников общей долевой собственности является несовершеннолетний, то к отказу от его имени от покупки доли должно быть приложено письменное согласие его законного представителя и предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

В случае непредставления документов, подтверждающих соблюдение требований, установленных ст.250 ГК РФ, государственная регистрация права покупателя не может быть проведена.

Мартынова Т.И., начальник Даниловского отдела Управления Росреестра по Ярославской области